マイホームすごろく6  毎月返済額からいくらの物件が買えるかチェック♪

こんにちは。

モデルルームに行って、夢が膨らみ 物件を落ち着いて検討することになったCさんご一家。
マイホームすごろくの1コマ目 資金計画を具体的に詰めていきましょう。

この部分をあいまいにしてしまうと、後で家計のキャッシュフローが悪化することがあるので注意が必要です

なぜなら・・・

ちょうど40代 50代で住宅ローンを返済している時期というのは、えてして子供の教育費がMAXレベルになる時期(つまり大学 専門学校進学・留学など)とかぶってしまうから・・・

さらに 親世代もシニア世代に入り、けがや病気 介護という問題が出てくる場合もあるからです。

一生に1度の大きなお買いもの。
でも せっかく買ったお家のために、家族が希望の進学先を選べなかったり 
切り詰めた生活をせざるをえなくなるのは(目的があって節約 というのとは違います)本末転倒になってしまいますよね。

出費が重なる時期もムリなく返済できるように資金計画を立てることは家族の幸せのためにとっても大切です

そこで・・・
シミュレーションをしてみましょう
毎月の返済可能額から試算していくらの物件が買えるのかを見ていきます。

【Cさんファミリーの 家計DATA 前提条件】

年収        600万円
自己資金     500万円
諸費用       購入代金の7%として計算
返済期間     35年
返済方法     元利均等返済
利率        3% (銀行審査金利=4%)
返済可能額   10万円/月


購入可能物件価格試算表 表web









Cさんファミリーは 年収600万円です。 毎月今の賃貸料+駐車場代=10万円返済可能だとします。


①の借入可能額を見てください。 


審査金利使用の場合 10万円÷4,428円×100万円≒2250万
適用金利使用の場合 10万円÷3,849円×100万円≒2570万





赤の数値は返済額早見表というデータの数値です。一定利率で100万円借り入れにつきいくら返済するのかを計算してあります。


①の借入可能額に自己資金②をOnします。 

③の購入見込み資金合計×1.07=購入可能物件価格になります。


諸費用は物件の7%という前提なので、資金の中の諸費用分は引いておかないと

資金が不足してしまいますから こういう式になります。


ワンポイントアドバイス

表では3%と4% 2つの金利で計算していますね。 

ローン審査(住宅ローンの融資を受けられるかどうかの審査)では、金利4%で無理が無いかチェックするのです。金利が上がった場合 収入が減少した場合、生活費が増えた場合でも支払い能力にゆとりがあるかどうかチェックするために、高めの金利で設定します。


物件を見に行った時に提示された金利(例 変動金利 1%など)≠審査金利


なので気をつけましょう


物件を見に行った時は、2880万の物件なら購入OK と思っていたら、ローン審査では2570万の物件まで・・・

というのが上の表なのです。


住宅購入の際には、目に見えない費用というのも発生します。

ゆとりを持った資金計画 大事ですね


次のコマでは 返済負担率から購入可能物件を試算してみましょう





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マイホームすごろく5 仮押さえ? 手付金? ちょっと待って!!

こんにちは。

今日もお天気はいいけれど 寒いですね。

物件を見に行ったところで すっかり気に入った様子のCさんご一家。
気分はもう新居のオーナー

わかります わかります。 
憧れのマイホームですものね。

今からなら新学期から新居での生活がスタートできるかもしれません。

でも くれぐれも慎重に・・・ もう一度1コマめの資金計画をチェックしておきましょう。

モデルルームのイケメン営業担当のお兄さんは、おそらく

「人気のある新築物件で、折り込みなどを行っていますので、思いのほか早く完売するかもしれません。
お気に召したのであればお早めに契約なさった方がいいですよ。」

などとキラートークなどをしかけてくるかもしれません。
イケメンのお兄さんも仕事かかってますから・・・(笑)

Cさんご一家は 今にも契約しそうな勢いですが、ここはクールダウンして本当にその物件がいいかどうか再検討してみましょう。 

もし、本当に売れてしまって後悔しそうなら、少し返答を待ってもらえないか申し出てみましょう。

先方さんが「申し込み金をいただければ 物件購入の意思がおありだということで、この物件をキープできます。」

と申し込み金を請求されるかもしれません。これは物件の売買契約締結前に取り交わされる「申し込み証拠金」です。営業さんが言うとおり、申し込み金を払うことで、物件を購入する意思があるということで、他のお客さんに取られないようにキープしておくことができます。 

モデルルームの人も商売ですから、買う気もない人のために物件をキープして売り逃す機会損失はイヤですよね。一方買う側も もう一度冷静に考えると言っても その間に「これだ」という物件が売れてしまったら泣くに泣けないですよね~ 

ということで、申し込み金を払うことにしました。

【申し込み証拠金】

このお金は5~10万円ぐらいでした。(これ、自宅を買った時の実録です 2年前ですが・・・)
一応 領収書は取っておいてくださいね。 ちゃんと払ったよ!という証拠ですから・・・

このお金は実際に契約成立したら、手付金の1部に充当されます。
「やっぱりやめます」という場合でも、このお金はバックされますのでご安心を。

ただし、くどいようですが、先方も商売ですから、Cさんファミリーよりも買う気まんまん というお客さんがいればそちらを優先したくなりますよね。 だから 即答が難しいようであればいつまで待ってもらえるか確認しておきましょう。 

また、申し込み金であれば契約不成立で返金されますから、買わない場合は返金されることを確認してくださいね。(稀に申し込み金と称して手付金)という場合もありますから・・・

【手付金】

ワンポイントアドバイス
手付金≠申し込み証拠金 なのでご注意くださいね。

手付金=売買契約の締結(つまり契約成立)の時に支払われるお金です。
売買代金の一部として充当されます。 申し込み金も成立したら充当されますが、ちがいは
申し込み金が返金されるのに対して、手付金は返金されない ということです。

普通の人が一括で不動産を支払うのは難しいので、契約時には、契約の証拠として一部支払うのです。
きちんと売買契約で手付金を払わなければ 売り手は心配で物件引き渡しの手続を進められませんよね。
そこで、物件を購入する契約時に一部(物件の5%~10%ぐらい)を支払うことになります。

契約成立して、無事引き渡しまで済めば問題ないですが、もし、何かの都合で購入者側が 契約を解除したい場合は、この手付金をそのまま支払ったことで解約できることになります。

つまり契約を解除するけれど、手付金は支払ったまま戻ってこない ということです。
物件の5~10%ぐらいということは 1000万円で100万ぐらいな感じでしょうか?

もし、買い手の都合で契約解除ならば 手付金を手放すことで契約解除が認められるので、万が一どうしても契約後 契約解消したい場合 この100万ぐらいを手放す必要があるということですね。

たかが100万 されど100万ということで、やっぱり慎重に手続を進めましょうね。 
ではまた




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マイホームすごろく4


こんにちは。

ライフプランニングオフィスの近藤です。お正月休みでゆる~くなっていた体は序々に戻って来ているでしょうか?
私の英語教室に来ている子供たちも、冬のい間英語を話したり聞いたりしていないので、久しぶりで疲れていました。英語を聞いたり話したり・・・は実は筋肉も頭脳も疲れるんですよね

今日も頑張って行きましょう。
では、マンション 戸建 どちらにするか だいたい方向性が決まったということで次のコマに進みましょうか。

今度は間取りやお家の機能について見ていきましょう。
今日はCさんご一家とともにモデルルームツアーにGo

実況解説は わたくし ライフプランニングオフィス 組曲 「人生」代表 近藤がお送りします。

Cさんご一家はまず新聞折り込みの広告を見て、マンションのモデルルームにやってきました。

さっそく担当の営業の人登場。 若くてすらっとしたイケメンさんでした(笑) 出だしはいいようです。
簡単にアンケートを記入して室内を案内されます。 まず広々として窓の大きなリビング。 家具が何もなくとてもすっきりしておしゃれです。 

ここで、Cさんの奥さんが この辺にテレビを置いて ここにソファ ・・・などとイメージを膨らませています。
続いてキッチン バスルーム お手洗い と生活に不可欠な設備のチェックです。

【キッチン】
火口は3つ。アイランド型(カウンターがあって、キッチン内部は隠れる形になっています。)
食器棚や冷蔵庫 食品ストックの収納スペースをチェックしましょう。

食洗機は標準装備。 シンクの上には、キャビネットがありますが、スライドバーで収納スペースを上下できます。カウンタートップもお掃除がラクななめらか仕様。

【バスルーム】
続いてバスルーム。 浴室乾燥つき。 浴室にバーが渡してあり、ハンガーが干しやすくなっています。
パネルがバスルーム外にあり 換気 暖房 その他機能が付いています。
ユニバーサルデザインでバスルームには補助バーも。 バスルーム内でお湯張り 追いだきスイッチ有り。

高齢になってくると 寒い浴室で心筋梗塞を起こしたりするケースも多いので浴室内および洗面室の暖房はアリかも・・・ 

【トイレ】
お手洗い。 賃貸物件に比べてお手洗いのスペースが広く ゆったりしています。トイレグッズの収納もすっきり作り付け。 洗面キャビネットも収納多く◎。

【個室+収納】
個室3部屋。 3LDK + ウォークインクロゼット のタイプです。 
室内はフラット。 お掃除がしやすいフローリングで、段差はなし。 小さい子供やお年寄りには安全ですね。

ドアの取っ手はバー式です。ノブ式だと高齢によるまひなどでドアノブをひねるのが困難な場合もあるのでこのあたりも考えられています。 ただ小さい子の場合は背の高さあたりにバーがあるので、取ってに衣服が引っかからないように注意も必要ですね。

主寝室は 広々。 ウォークインクロゼットはこの奥にあります。 バーが渡してあり ハンガー収納可能です。
収納は ファミリーの場合 荷物の多さがまちまちなので、大まかに収納が十分かどうかチェックしてみましょう。

各室収納は壁面収納で扉を閉めるとフラットになります
家族の人数によって部屋割りが変わりますね。 

一部屋和室があります。 押し入れ収納つき。 

【玄関】
最後に玄関。 壁面で靴がたくさん収納できそうです。 棚位置も調節OKですね。
ここにもL字型のバーが設置されています。 高齢者にとって玄関設備は大事です。 転倒 昇降へのケアも長く住むならチェックポイントかも。

Cさんファミリーは 今のところお子さん1人。 
「ぼく この部屋がいい~」なんて元気なお子さんがうきうきしています。
ご夫婦も未来の生活を思う浮かべて 夢が広がりますね。

このマンションは世帯数が大きい大規模マンションなので、 宅配ポストや集合メールボックス 管理人さん常駐です。 セキュリティー面は充実です。 オートロック式です。駐車場はマンションの敷地が広いので 部屋から近いところに2段式のパーキングロットがあります。 集会室 公園もあるので、子供が遊ぶのにも安心です。 

エレベーターも設置され 高齢になっても階段上り下りで苦労することはなさそう。

あとは モデルルームに戻って 営業担当のイケメンくんと少しお話をしてひとまずツアー終了。

大規模充実型マンションの場合は 設備も充実していますが、その分維持管理費は高くなることも・・・
充実の大規模マンションの場合は 敷地面積も必要なので、駅近だとその分物件価格も高くなりがち。
物件価格が多少安い場合は 中心地から離れた郊外になることも。 

どのあたりまでの設備が必要なのか、交通アクセスは条件に合うか、間取りは家族が増えても余裕があるかどうか いろいろ考えることが多いですね。

次回は1コマ進んで今度は周辺環境についてもチェックしてみましょう。 
つづく・・・



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