2013年01月

マイホームすごろく8 住宅ローン 希望する物件が買えるでしょうか?

こんにちは。

いかがお過ごしですか?
夢のマイホーム 実現までいろいろ考えること、やることがあってエネルギーを使いますね。

でも、無理せず 家族が幸せになれるマイホームが理想なのではないかな~ぁ と私は常々思っています。

そこで、面倒だけれど、やっぱり大切な資金計画について・・・ 
またまた考えていきましょう。 (え~ また~?? めんどくさい~ と聞こえてきそうですが・・・)

先回は返済可能額から購入可能物件価格を見てみました。
マイホームすごろく6  毎月返済額からいくらの物件が買えるかチェック♪

今日は、返済負担率から購入可能物件を見てみましょう。

Dさん データ
年収 600万円
利率  3%
返済方法 元利均等
返済期間 35年
諸費用  購入価格の7%


返済負担率から見た購入可能物件価格試算表










返済負担率=年間の返済額÷12カ月÷借入額100万円あたり月返済額×100万円 

という計算式で算出できます。

返済負担率があまり大きいと、たとえばローン以外に教育費など大きな支出があった時に
家計がひっ迫するおそれがあります。

年収にもよりますが、おおむね20%~25%以内に抑えるのがライフプラン上よいと言われています。

たとえば・・・
月々の返済は10万円ということになります。 Dさんは 高校生のお子さんが2人。
2人は私立高校に通っています。 すると ラフですが1人につき 月の授業料は約3万円 
つまり 教育費=月6万円です。
 
Dさんの年収は600万という設定ですので、 年2回ボーナス 計100万円とすると 
月収はおよそ41.5万円

今は、41.5万円ー10万円―6万円=25.6万円が使えるお金ということになります。

結構タイトだな~ と思いませんか? これから大学2人・・・となると・・・ 

物件価格を返済可能額だけで判断すると、あとあと どうしよ~な結果を生むことも・・・

もし 物件価格と購入可能価格にギャップがある場合は、自己資金を増やす という選択肢があるので
可能な場合は考慮してみてくださいね。 

ライフプランニングは 転ばぬ先の杖 音楽で言うならば 楽譜です。 
ゆとりを持って happyな人生組曲を奏でてください。


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どちらがぴったり? 民間ローン VS フラット35

こんにちは

住宅購入が見える化されて、物件も具体的にチェックし始めたら 次にくるコマは・・・
そう、住宅ローン。 

先回は 固定金利 VS 変動金利 をご紹介しました。
今日は 住宅ローン どちらが我が家にぴったり? 民間ローン VS フラット35 です。

徹底比較民間VSフラット35


























変動金利が空前の低金利なため、フラット35の金利が高い! と感じること
ありませんか?

でも、 昨今の自民の動きを見ていると、物価上昇率2%なんて言っているし、
ひょっとすると金利が上がることも十分考えられますね

一応 急激な金利上昇でも 家計に大きな負担がかからないように、金利上昇の場合 
現行の金利の1.25倍までしか上がらないことになっています。

ところが・・・ ここに落とし穴が
実際の金利と制限された金利差は、返済額に乗っていくのです。

つまり、毎月返しているローン残高は 金利上昇のために減って行かずに 金利上昇分は上積みされ
ローン完済時に全額返済・・・ということになるかも・・・なのです。

たとえば・・・

わかりやすくシンプルな数字で例をあげれば
現行 1% で、100,000円返済中だとします。
金利上昇で 2%にしてしまったとすると 返済額は102,000円になりますね。

But・・・

原則返済額は5年間固定なので、2,000円×12カ月×5年=120,000円は返済できていないことになるんです。
これを未払い利息といいます。 未払い利息にさらに利息がかかることはないですが、払い終えない限り順送りで最後まで残るので注意が必要です。
変動金利を選んだ場合、こうした事態が生ずることもありうる って どこかで覚えておいてくださいね。



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マイホームすごろく7 固定金利VS変動金利

こんにちは♪  今日はいよいよ成人式♪ 
新成人の皆さん おめでとうございます。 
厳しい時代ですが、希望をもって、ぜひ 素敵な人生を奏でてくださいね。

ところで、大増税を前に かけこみで住宅購入を考えていらっしゃる皆さん 
住宅購入と言えば、住宅ローン ですよね。

キャッシュでマイホームを買える恵まれた人は別として、大方の人は住宅ローンを利用されると思いますが・・・

いくら住宅ローンで融資を受けるか? という問題と切り離しては考えられない「金利」・・・
はたして固定金利がいいのか 変動金利がいいのか  悩むところですよね。

最終的には個人の判断・・・ということになりますが・・・

変動金利 固定金利 それぞれのメリット デメリットをご紹介しましょう。

変動金利VS固定金利web















今は空前の低金利。 当然金利が低い=ローン返済額が少ない⇒たくさん借りられる
変動金利<固定金利  だから変動金利を利用しよう

と考えがちですが、 たくさん借りられる という発想は持たない方がベターです。

なぜなら、変動金利は その名の通り 金利が変動するからです・・・
今より金利が下がれば 万々歳ですが、もし上がったら 金利分返済額がアップしてしまうんです。

実際の融資金利 ≠ 審査金利(約4%の金利で計算)


なので、マイホーム購入プランではOKでも 審査にはパスしない 
というケースも・・・

ギリギリローンを借りて、ギリギリな返済を続けていると、いつか破綻してしまうかも・・・
余裕を持った資金計画 やっぱり必要ですね



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マイホームすごろく6  毎月返済額からいくらの物件が買えるかチェック♪

こんにちは。

モデルルームに行って、夢が膨らみ 物件を落ち着いて検討することになったCさんご一家。
マイホームすごろくの1コマ目 資金計画を具体的に詰めていきましょう。

この部分をあいまいにしてしまうと、後で家計のキャッシュフローが悪化することがあるので注意が必要です

なぜなら・・・

ちょうど40代 50代で住宅ローンを返済している時期というのは、えてして子供の教育費がMAXレベルになる時期(つまり大学 専門学校進学・留学など)とかぶってしまうから・・・

さらに 親世代もシニア世代に入り、けがや病気 介護という問題が出てくる場合もあるからです。

一生に1度の大きなお買いもの。
でも せっかく買ったお家のために、家族が希望の進学先を選べなかったり 
切り詰めた生活をせざるをえなくなるのは(目的があって節約 というのとは違います)本末転倒になってしまいますよね。

出費が重なる時期もムリなく返済できるように資金計画を立てることは家族の幸せのためにとっても大切です

そこで・・・
シミュレーションをしてみましょう
毎月の返済可能額から試算していくらの物件が買えるのかを見ていきます。

【Cさんファミリーの 家計DATA 前提条件】

年収        600万円
自己資金     500万円
諸費用       購入代金の7%として計算
返済期間     35年
返済方法     元利均等返済
利率        3% (銀行審査金利=4%)
返済可能額   10万円/月


購入可能物件価格試算表 表web









Cさんファミリーは 年収600万円です。 毎月今の賃貸料+駐車場代=10万円返済可能だとします。


①の借入可能額を見てください。 


審査金利使用の場合 10万円÷4,428円×100万円≒2250万
適用金利使用の場合 10万円÷3,849円×100万円≒2570万





赤の数値は返済額早見表というデータの数値です。一定利率で100万円借り入れにつきいくら返済するのかを計算してあります。


①の借入可能額に自己資金②をOnします。 

③の購入見込み資金合計×1.07=購入可能物件価格になります。


諸費用は物件の7%という前提なので、資金の中の諸費用分は引いておかないと

資金が不足してしまいますから こういう式になります。


ワンポイントアドバイス

表では3%と4% 2つの金利で計算していますね。 

ローン審査(住宅ローンの融資を受けられるかどうかの審査)では、金利4%で無理が無いかチェックするのです。金利が上がった場合 収入が減少した場合、生活費が増えた場合でも支払い能力にゆとりがあるかどうかチェックするために、高めの金利で設定します。


物件を見に行った時に提示された金利(例 変動金利 1%など)≠審査金利


なので気をつけましょう


物件を見に行った時は、2880万の物件なら購入OK と思っていたら、ローン審査では2570万の物件まで・・・

というのが上の表なのです。


住宅購入の際には、目に見えない費用というのも発生します。

ゆとりを持った資金計画 大事ですね


次のコマでは 返済負担率から購入可能物件を試算してみましょう





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マイホームすごろく5 仮押さえ? 手付金? ちょっと待って!!

こんにちは。

今日もお天気はいいけれど 寒いですね。

物件を見に行ったところで すっかり気に入った様子のCさんご一家。
気分はもう新居のオーナー

わかります わかります。 
憧れのマイホームですものね。

今からなら新学期から新居での生活がスタートできるかもしれません。

でも くれぐれも慎重に・・・ もう一度1コマめの資金計画をチェックしておきましょう。

モデルルームのイケメン営業担当のお兄さんは、おそらく

「人気のある新築物件で、折り込みなどを行っていますので、思いのほか早く完売するかもしれません。
お気に召したのであればお早めに契約なさった方がいいですよ。」

などとキラートークなどをしかけてくるかもしれません。
イケメンのお兄さんも仕事かかってますから・・・(笑)

Cさんご一家は 今にも契約しそうな勢いですが、ここはクールダウンして本当にその物件がいいかどうか再検討してみましょう。 

もし、本当に売れてしまって後悔しそうなら、少し返答を待ってもらえないか申し出てみましょう。

先方さんが「申し込み金をいただければ 物件購入の意思がおありだということで、この物件をキープできます。」

と申し込み金を請求されるかもしれません。これは物件の売買契約締結前に取り交わされる「申し込み証拠金」です。営業さんが言うとおり、申し込み金を払うことで、物件を購入する意思があるということで、他のお客さんに取られないようにキープしておくことができます。 

モデルルームの人も商売ですから、買う気もない人のために物件をキープして売り逃す機会損失はイヤですよね。一方買う側も もう一度冷静に考えると言っても その間に「これだ」という物件が売れてしまったら泣くに泣けないですよね~ 

ということで、申し込み金を払うことにしました。

【申し込み証拠金】

このお金は5~10万円ぐらいでした。(これ、自宅を買った時の実録です 2年前ですが・・・)
一応 領収書は取っておいてくださいね。 ちゃんと払ったよ!という証拠ですから・・・

このお金は実際に契約成立したら、手付金の1部に充当されます。
「やっぱりやめます」という場合でも、このお金はバックされますのでご安心を。

ただし、くどいようですが、先方も商売ですから、Cさんファミリーよりも買う気まんまん というお客さんがいればそちらを優先したくなりますよね。 だから 即答が難しいようであればいつまで待ってもらえるか確認しておきましょう。 

また、申し込み金であれば契約不成立で返金されますから、買わない場合は返金されることを確認してくださいね。(稀に申し込み金と称して手付金)という場合もありますから・・・

【手付金】

ワンポイントアドバイス
手付金≠申し込み証拠金 なのでご注意くださいね。

手付金=売買契約の締結(つまり契約成立)の時に支払われるお金です。
売買代金の一部として充当されます。 申し込み金も成立したら充当されますが、ちがいは
申し込み金が返金されるのに対して、手付金は返金されない ということです。

普通の人が一括で不動産を支払うのは難しいので、契約時には、契約の証拠として一部支払うのです。
きちんと売買契約で手付金を払わなければ 売り手は心配で物件引き渡しの手続を進められませんよね。
そこで、物件を購入する契約時に一部(物件の5%~10%ぐらい)を支払うことになります。

契約成立して、無事引き渡しまで済めば問題ないですが、もし、何かの都合で購入者側が 契約を解除したい場合は、この手付金をそのまま支払ったことで解約できることになります。

つまり契約を解除するけれど、手付金は支払ったまま戻ってこない ということです。
物件の5~10%ぐらいということは 1000万円で100万ぐらいな感じでしょうか?

もし、買い手の都合で契約解除ならば 手付金を手放すことで契約解除が認められるので、万が一どうしても契約後 契約解消したい場合 この100万ぐらいを手放す必要があるということですね。

たかが100万 されど100万ということで、やっぱり慎重に手続を進めましょうね。 
ではまた




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