2013年06月

返済負担率・・・

こんにちは。
ど~んよりとしたお天気ですが、いかがお過ごしですか?

さて、今日は返済負担率のお話を・・・

返済負担率というのは、たとえば、教育費、住宅ローン、自動車ローンなど個別に計算したものでなく、家計全体に占める借入総額の割合を言います。

つまり、たとえば、教育ローンがたとえ5%分をしめているだけだとしても、他に住宅ローンの支払いが25%を占めることになるとすれば、返済負担率は30%となり、融資を受けるのはかなり厳しめ・・・ということになると思います。

たとえば、
返済負担率30%の家計を考えてみると・・・

月収30万円(適当に設定しました
 各種ローン 300,000×30%= 90,000
 家賃                    0
    (住宅ローンに置き換え各種ローンに組み込み)             
  光熱費               20,000
 食費    (10,000×5週)   50,000
 雑費                20,000
 学費                30,000
 通信費              25,000
 医療費              10,000
 駐車場代             10,000
  保険               20,000
 その他              18,000
 
=================
TOTAL               300,000

どうでしょう? 結構余裕ないですよね

その他の部分で貯蓄に充てられれば良いかもしれませんが、お子さんとかいた場合はさらに
塾代、お稽古ごと代などカツカツになりそうです。
そう、夏や冬には、塾などで「夏季/冬季講習」なる特別授業が入るんですよ~ 
学年が上がるにつれて費用も10万単位? 
バカにできない出費はここにも・・・

もしこの状態でローンを組んだとして、家賃をそのままローン返済額としたとしても
これからやってくる消費税Upや円安に振れたことによる生活物資の値上がり、さらには金利Up

なんていうと、もう・・・ 相当生活が厳しくなりそうです。
家族の幸せのためにマイホームって考えているのに、マイホーム購入したことにより生活にしわ寄せが来たら
本末転倒

こうした場合は、自己資金がたくさんあったりすれば別ですが、融資はおりないのではないかと思います
だって、出る一方ですから・・・ 
一家の大黒柱(主な稼ぎ手)に何かあって(病気やリストラなど・・・)収入がストップすると
家計破たんのリスクが(急上昇・・・)

銀行をはじめとする金融機関も リスクがある先に融資を行うことで不良債権を抱えることになるのを防ぎたいのでおそらく融資はおりないかと思いますが、一番に考えるべきは 収支のバランスです。

この例の場合であれば、まず各種ローン(借入)を返済し、収支を少なくともゼロに戻しましょう。
おなじみの繰上返済ですが、何も住宅ローンに限ったことではなく、自動車ローンでも教育ローンでも
少しずつ余分に返して(繰上げ返済して)まず身軽になりましょう。

実際のローン審査では、金利4%を払い続けられるかをチェックします。
実際に銀行から提示された金利出ないので要注意です。

融資を受けてマイホームの夢を実現するためにも、返済は住宅ローンオンリーの状態にしておきましょう

公務員の人は今日がボーナス支給日だそうです。 
東北の復興財源に充てるため、少しずつ減額されているそうですが・・・ 
それでももらってうれしいボーナス 是非有効に使いたいですね♪


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繰上げ返済の効果は侮れない!!

こんにちは。
真夏のような日が続くかと思えば、今日はいかにも梅雨・・・なお天気
おかげで5月半ばに引いた風邪がいまだに治りきりません・・・ 
これって、気候のせいではなく、年齢的に治りがわるくなってるってこと がっくし・・・

ところで、6月も半ばを過ぎて そろそろボーナスも支給されたでしょうか?
ボーナス時期は私も大変待ち遠しいというか、ありがたい時期でもあります。

夫が稼いで来てくれたボーナスをありがた~く頂いて、
早速使い道ごとに仕分けです

まず、我が家にとっては必要不可欠な学費
去年までとちがい、大学生2人だと結構まとまった金額になるので、ボーナスから定期預金口座に移動。
1ヶ月定期にして、プールしました。

そして、夫ボーナス
がんばっている夫にボーナスのうち10万円を支給(というべきなのか・・・
この10万円で趣味費をカバーしてもらっています。 
せっかく仕事をしているのにボーナスをもらっても右から左ではかわいそう・・・ 
ということで我が家では夫にもボーナス2回

住宅ローンのボーナス返済
ま、これも当たり前と言ってしまえばあまりにも当たり前の使い道ですね

特別支出用プール金
おもに突然やってくる冠婚葬祭系費用 車検、税金等用のお金です。

貯蓄
ま、これも繰上げ返済しようにも元手が無いと・・・ ということもあるけれど
多くの家庭同様我が家でも少しでも現金資産もないと不安ということで こちらもとりわけます。

プチレジャー費
子どもが大きくなるとさほど家族でまとまってどこかへ・・・ということはないですが
たとえば 長男の趣味のギター代 とか 自動車学校の費用 とか ホームステイ とかに消えていきます。
そしてちょこっとお買いもの・・・かな?

ということで、ボーナスももらうそばから行き先が決まっているので少しさびしいですが・・・
ま、これは仕方がないですね。 

今年はどうやって有効に貯蓄しようかな~と考えました。
株式に投資するもよし、FXの口座に少し入れてトレードのボリュームを増やすもよし、
普通に定期預金にしておとなしく待つもよし、最近注目のゴールドってのも・・・

といろいろお金の投資先はあるわけですが・・・

これから金利が上がるかも・・・という局面なので、
繰上げ返済をすることで、無駄な利息を払わずに済むことも立派な投資になると思い 
今回は10万円を繰上げ返済に計上することにしました。

我が家の住宅ローンでお世話になっている地元メジャー銀行で10万円繰上げ返済の手続をしてみました。
変動金利で元利均等払いの我が家。 繰上げ返済の単位は1円。 そう1円単位で繰上げ返済できちゃうんですね。 まさか1円オンリーを繰上げ返済しても意味はないですが・・・ 
細かい金額設定ができるのは嬉しい限り しかも手数料=¥ゼロ
(なんと昨夜 草木も眠る丑三つ時に・・・(笑)) 
でも「そんな時間でも手続ができてしまうなんて、今ってなんて便利なの~ 」とつぶやきつつ・・・


そう 繰上げ返済分は元本に充てられるので、
元本が10万円分減ることによって返済期間を1ヶ月短縮できることになりました
繰上げ返済分は元本分に充てられるので、返済残高の利息がカットされ 金額は少しながら嬉しい限り

これに味をしめて ちょくちょく繰上げ返済をしていこうと思います。
払わなくてもよいお金は払いたくないですから・・・(笑)

で、繰上げ返済にも
・期間短縮型
・返済額軽減型
と両方あります。

期間短縮型は今回我が家が利用したタイプ 返済期間を繰り上げる方法です。
繰上げ返済の効果は期間短縮型の方が大きいと言われているので、そちらを選択。

返済額軽減型は繰上げ返済した分は同じく元本に充てられるので、総額は同じですが、
それをならして月々の返済額を少し減らす方法になります。

月々の返済がキツイ 家計逼迫という場合はこちらを選択したほうがいいわけですね。

でも、両方をシミュレーションしてみた結果(ほんと便利ですね~ クリック2~3回で必要なことがすぐ分かって・・・
繰上げ返済後の返済額計算では
 
毎月の返済額 

期間短縮型では金額変わらず
返済額軽減型では¥204 減ります。



返済後残高が・・・

期間短縮型では返済額軽減型よりも ¥222,709 減るんです

これはやっぱり大きいですよね~

ということで、我が家は今回の繰上げ返済で¥222,709 投資効果があったことになります♪

うわさには聞いていましたが・・・ 恐るべし 繰上げ返済
初トライですが、その効果の高さをまざまざとみてしまったのでした

貯蓄の方もちょびりちょびりと積み立てていたりしますが、今回から少しずつ繰上げ返済をして、重い荷物を少しずつ軽くしていこうと思います。 元本部分に効くというのが最大のメリットですよね。

逆にいえば、だからこそ繰上げ返済に対して手数料がオンされることが多いわけですよね。
金融機関から見れば、受け取れる利子が減るわけですから・・・ 


いずれにしても、消費者サイドとしては、払わなくてもよいお金を払うのはもったいないですから・・・
ちょこっとずつでも根元に効く液体肥料のごとく、元本部分に繰上げ返済金を投入していきます

自分でやってみると、マイホームを持つというのはファイナンシャルプランニング上 影響大だなぁと
つくづく実感します。

だからこそ、せっかく学んだFPの知識をフル活用して健全家計運営に挑まねば・・・

我が家のファイナルゴールは家族みんなが資金的にゆとりを持って幸せになることなんで・・・

幸せはお金では買えない = 〇

でも、お金があればできることって多いですよね。 
上手なファイナンシャルプランニングで家計にゆとりができたら家族が幸せになれる =〇
だと思います。

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繰上げ返済はマストじゃない!!

こんにちは。

梅雨の晴れ間という感じで、さわやかな朝ですね。

しかし・・・
アベノミクス効果を狙って、株やFXに投資している方、
このところの急激な下げにびっくり なのではないでしょうか?
お金の動きって いつも難しいですね。

お金の動きと言えば・・・
住宅ローンを借りている人にとって、お金の動きは影響大ですよね。

「ローンを利用して不動産を買うなら、ピンを抜いた手榴弾を腰に巻いていると常に思って投資するべきだ」
というアメリカの投資家がいるそうです。

なるほど・・・
住宅ローンを利用しているということは、百万~千万単位の融資を受けているということ。
金利が1%上がったら、たとえば1000万の融資額ならば金利は100,000余分に払うことになりますよね

だから、常に借金をしているのだ という自覚を持つ必要はあるということですね
そして、繰上げ返済は金利部分削減効果が高い初期に行うとよい とよく言われています。
それは確かにそうなのですが・・・

ただ・・・
やみくもに繰上げ返済を行うことがベストというわけではありません。

なぜなら、ライフステージによっては、優先させるべきマネープランが変わってくるからです。

たとえば、我が家のように2人大学生がいるとしたらどうでしょう?

金額が少なくないので、2人の学費は1回のボーナスでキープしています。
そして、このボーナスでボーナス返済もあるとなると・・・
さすがに繰上げ返済は厳しいです

ここでムリに繰上げ返済をしてしまい、手元資金が減ってしまったら月々の生活に影響が出ます。

私は、常に家計をコントロールできる状態にしておくのがよいと思います。
つまり余裕のある資金計画ということです。

たとえばムリに繰上げ返済をして、いざという時の資金が不足してしまうと 
そのいざという時 どこから資金をねん出すればいいのでしょうか?
たとえば待ったが効かない教育費であったら 事態は結構深刻・・・

大学生2人いるのであれば、無理に繰上げ返済をするのでなく、
その分貯金でもしてプールしておいた方がよいというのが持論です。

そして、1人が独立して大学生1人になった時点で、減った分をそのまま繰上げ返済に回す

これでいいのではないでしょうか?

変動金利型の住宅ローンの繰り上げ返済は結構融通が効くので、
余裕がある範囲内で繰上げ返済を行えばよいかな~と・・・

固定金利の場合は、最低100万円~とか繰上げ返済手数料が必要とか
縛りがある場合が多いですが・・・

金利上昇分の10万円(例)をムリな繰上げ返済で節約できても、その後家計がカツカツでは
どちらがよかったんだかわかりませんよね・・・

ライフプラン全般に言えることですが、ムリな住宅購入、ムリな教育投資、ムリなローン返済
いずれも余裕がなくなって物質面でもメンタル面でも悪影響を及ぼします。

やはりお金に振り回されない日々を過ごしたいですね。

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住宅金利上昇・・・ につけるクスリ

こんにちは。

いきなりですが・・・
住宅金利上昇につけるクスリはないです
つまり、住宅金利が上がってしまうのは、こちらサイドでは止められないってこと・・・
基本的に、 住宅ローン金利は 短期プライムレートを基準に決定されます。

では、短期プライムレートってなんでしょう?

短期プライムレート=金融機関が短期(1年未満)で融資する際のもっともよい金利のこと
つまり、借り手にとって一番有利な金利ってことになります。 

蛇足ながら、しばらく前にメディアを騒がせたサブプライム問題のサブプライムというのは、
金融機関にとっていまいち安心できない相手に融資する際の金利(借り手には高金利で不利)ってことです。
本来ローンが組めなかった人に無理やり融資する=金融機関には貸倒のリスクが伴うのでサブプライム つまり高金利融資の金利のことを言います。

この短期プライムレートは政策金利に連動します。

では、政策金利って何? 

日銀(日本銀行)が行う金融政策の1つです。
景気の動向などにより上げたり下げたり調整されます。 
そして政策金利は金融政策決定会合で決定します。

つまり、阿部首相と黒田日銀総裁がデフレ脱却、インフレターゲット2%に・・・等と言っているその趣旨に沿って上がる可能性があるってことですね

では、住宅ローンを払っている、またはこれから払う人はどうすればいいの??

できるだけ金利上昇の影響を受けない対策をするのがよいのでしょうね。
ま、これから住宅ローンを組む人は固定金利を選んだ方がよいかもしれませんね。

現在進行形で支払い中の人は、2つ方法があります。

1・・・固定金利に切り替える
2・・・繰上げ返済をする

1.2の合わせ技も有効でしょうか?

繰上げ返済についてはご存じの方もおおいかもしれませんが、期間短縮型 & 返済額圧縮型 の2つの方法があります。
期間短縮型=繰上げ返済をして、返済期間をその名の通り短縮することです。
繰上げ返済した金額は元金部分に充当されるので、元金部分に対する利息を払う必要がなくなり 結果返済額を減らすことができます

返済額圧縮(軽減型)=繰上げ返済をして、元本部分を減らし、その減った元金をならして返済期間は変えずに月々の返済額を少なくする方法です。 

金利上昇につけるクスリとしては期間短縮型の方が効果的、しかも早い時期に繰上げ返済ができれば、利息分を大きく削減できるし、金利上昇のダメージが少なくて済みます。

完済までカウントダウン♪ という人は 一挙に一括返済してしまえば、金利上昇によるダメージはなしってこと

そうはいかない場合も多々あるでしょうが、家計をチェックしつつ、できるだけ早く完済できるように繰上げ返済用に貯蓄をするとか、固定金利に替えるとか考えてみましょう。

借り換えの場合は、新たに住宅ローンを組むということになるので、またまた諸費用が必要
ということで、せっかく繰上げ返済をして、余計な費用が発生し、結果借り換えしない場合より損・・・てことにならないように注意が必要です。 余分に払うのはもったいないですから・・・

金利差 1%以上、残債500万円以上、のこり返済期間10年以上ある場合が借り換えの目安になります。

我が家もはやいところ繰上げ返済をして、身軽になっておきたいものです


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 あ、そうそう、これから住宅購入・・・という場合は 金利上昇を考えて固定金利型を選択するとよいですよ。
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マイホームすごろく9 住宅購入 その前に大きなハードルが・・・

こんにちは。
いったんは円安が進んだものの、あまりに急すぎて今は調整局面といったところでしょうか?

でも、円が100円の大台に乗ったのは確かなので、これからは$1≒100というトレンドが続きそうですね。

さて、めでたく物件が見つかってさあ購入 となる前に 大きなハードルが1つあるんですね。
それは・・・ ローン審査です。

お家をキャッシュ(現金)で買える幸せな人は、まだまだごく一部だと思います。
たいていの人は住宅ローンのお世話になることに・・・

このご時世、金融機関もあまり危ない橋は渡りたくないので、融資条件というものがあります。

つまり、これから20年なり30年なり、35年・・・
といった長い年月 ちゃんとローンを払い続けられるのか?

が金融機関にとって最大の関心事です。

そりゃそうですよね。 貸したはいいけれど返済してもらえないとなったら、その住宅ローンは
銀行にとっては負の財産=不良債権 と化してしまうんですから・・・

だから、貸す前に住宅ローン審査を行うわけです。

不動産屋さん、または住宅メーカーとかで おおよそ住宅ローンを受けられるかのチェックをまず行います。

住宅を売る側も、同じく せっかく売り込んでも 最終的にローンが降りなければ契約成立にはつながらないので、見込みとしてお客さんの年収から割り出して 返済比率をチェックします。

ただ、住宅販売会社側は、できれば買ってもらいたいので、若干チェックは甘くなりがち。
だって、売ってしまえばあとは返済が滞ろうが、家計が破たんしようが 無傷ですから・・・

実際リスクを背負うのは、貸す方ですよね。
となると・・・ できるだけ利率を高くしてもちゃんと返せるか? ということで ローン審査の金利はだいたい4%になっているようです。実際の金利は 1%台 が多い(変動金利の場合)ので そのギャップ分も考えておかなければいけません。

今後金利が上がれば、ローン審査金利もじりじり上がるかもしれません

でも、
「いつ買うの? 今でしょ
と短絡的に考えないようにしましょう。

いったんローンの返済が始まれば ローン期間中 ず~っと払い続けられる家計の体力があるかどうかをきちんと考えてからでないと 
最悪 家計破たん→ローン返済できず→お家が差し押さえられる→ライフプランに大きな狂い 
というシナリオもあるので、ご注意くださいね。

そのお家が買えるか? だけでなく、買った後長きにわたって返済し続けられるか? 
まで考えて、購入シミュレーションの資金面は厳しめに考えておきましょう。

物件見つける→買うステップ→本審査でローン通らず 
だとかなりテンション下がりますから・・・

あと、住宅ローンを借りる際には、その他の借金がゼロであることが望ましいです。
自動車ローンなどがある場合は一括繰上げ返済してしまうなどできればベターです。
それから・・・
消費者ローンの利用履歴があると・・・ ちょっとローン審査が厳しくなるおそれあり です
ローン金利の高い消費者ローンを利用する癖がある=家計管理に問題あり? と見るからです・・・

さらにさらに・・・
住宅ローン審査の返済比率は、住宅ローンだけでなく 借りているお金一切合財まとめての比率なので・・・

住宅ローンの返済比率が15%でも その他自動車ローンとかの比率が6%なんていうと20%超で
やばいかも・・・

例えば月収手取り30万円として、その返済比率が15%だったら 45,000円 20%だったら 60,000円が支払いに回るわけですね? 手取り255,000円で1ヶ月生活できますか? って話になるわけです。 
もし20%だったら実質240,000円・・・

これから大きな借金を背負うことになるので、できるだけ健全家計にすることがローン審査通過の条件かもしれません。 貸す側はそうしたところもチェックしています

最初のハードルクリア目指して 頑張って~


ローン審査 厳し目な方、もしかしたら無事ローンを借りられる方法があるかもしれません。
無理かもしれませんが・・・ (あまりぬか喜びさせても 申し訳ないので・・・予めご了承くださいね)

最初に相談するハードルをできるだけ低くして、
相談していただきやすいようにしたいと考えております。

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