ざ 住宅購入

マイホーム諸費用・・・別にかかるんですオーw(*゚o゚*)w

こんにちは

マイホームの資金を確認して、さあ いよいよ契約&住宅ローンを組むステージにやってきました。

1マイホーム画像









さあ、ドキドキしますね。 物件価格は3500万円。 
返済負担率から見ても、返済可能額から見ても ムリのない購入額になりました。

でも ちょっと待ってくださいね。
実は・・・ 物件価格とは別に諸費用ショヒヨウ)というものがあるんですよね。

物件価格は3500万円でも、7%(これは物件価格試算の時の前提条件の数値です)の諸費用分が加算されていたこと 覚えていますか? 諸費用の割合はケースバイケースで異なります。 多めに見積もっての金額・・・ということで考えてくださいね。

詳しくはこちらをどうぞ♪
住宅ローン 希望する物件が買えるでしょうか?
毎月返済額からいくらの物件が買えるかチェック 


3500万の7%だとざっと245万円ぐらいに相当するのですが、この諸費用分を加算すると
3745万円ぐらいになります。 以下の表で例示したものは、もう少し諸費用が少なくなっています。

え~ 頭金一生懸命貯めたのに まだ200万以上必要~? 

そう、必要なんですよ。 物件価格が全費用じゃないところがポイントなんですね。
実は、一番最初に関東エリアでマンションを買いたいと思った時に この費用を知らなくて
ガックリした覚えがあるんです。 
だからこのセリフは 当オフィス代表 近藤のホンネです(笑)

一体何のために200万も必要? と思いますよね。

では内訳を・・・

住宅ローン諸費用例

















住宅購入の際 住宅ローンを組むためには、仮審査 本審査と2段階の審査をパスする必要があります。

まず、住民票 源泉徴収票 ローン引き落とし口座の開設もしくは設定 印紙代など
書類関係をそろえて仮審査に出します。

住宅ローン引き受け金融機関は ローン審査金利(前述のブログでは4%で設定)で
返済負担率 その他チェックしてOKが出ると いよいよローン契約となります。

この時に必要となるのが上記の諸費用というわけです。

私が夫とローン契約を結んだ時も(私は横に座っていただけですが・・・(笑))
諸費用はだいたい200万ぐらいだったと記憶しています。

なので、頭金のうち200万前後は諸費用に回るのだということ 承知しておきましょう。
この分は多くの場合、現金で支払うことになります。 
この分もローンで・・・となると 総支払額がまたまた増えてしまいますから・・・

夢のマイホームまでもう少し。楽しみですね。


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マイホームすごろく8 住宅ローン 希望する物件が買えるでしょうか?

こんにちは。

いかがお過ごしですか?
夢のマイホーム 実現までいろいろ考えること、やることがあってエネルギーを使いますね。

でも、無理せず 家族が幸せになれるマイホームが理想なのではないかな~ぁ と私は常々思っています。

そこで、面倒だけれど、やっぱり大切な資金計画について・・・ 
またまた考えていきましょう。 (え~ また~?? めんどくさい~ と聞こえてきそうですが・・・)

先回は返済可能額から購入可能物件価格を見てみました。
マイホームすごろく6  毎月返済額からいくらの物件が買えるかチェック♪

今日は、返済負担率から購入可能物件を見てみましょう。

Dさん データ
年収 600万円
利率  3%
返済方法 元利均等
返済期間 35年
諸費用  購入価格の7%


返済負担率から見た購入可能物件価格試算表










返済負担率=年間の返済額÷12カ月÷借入額100万円あたり月返済額×100万円 

という計算式で算出できます。

返済負担率があまり大きいと、たとえばローン以外に教育費など大きな支出があった時に
家計がひっ迫するおそれがあります。

年収にもよりますが、おおむね20%~25%以内に抑えるのがライフプラン上よいと言われています。

たとえば・・・
月々の返済は10万円ということになります。 Dさんは 高校生のお子さんが2人。
2人は私立高校に通っています。 すると ラフですが1人につき 月の授業料は約3万円 
つまり 教育費=月6万円です。
 
Dさんの年収は600万という設定ですので、 年2回ボーナス 計100万円とすると 
月収はおよそ41.5万円

今は、41.5万円ー10万円―6万円=25.6万円が使えるお金ということになります。

結構タイトだな~ と思いませんか? これから大学2人・・・となると・・・ 

物件価格を返済可能額だけで判断すると、あとあと どうしよ~な結果を生むことも・・・

もし 物件価格と購入可能価格にギャップがある場合は、自己資金を増やす という選択肢があるので
可能な場合は考慮してみてくださいね。 

ライフプランニングは 転ばぬ先の杖 音楽で言うならば 楽譜です。 
ゆとりを持って happyな人生組曲を奏でてください。


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どちらがぴったり? 民間ローン VS フラット35

こんにちは

住宅購入が見える化されて、物件も具体的にチェックし始めたら 次にくるコマは・・・
そう、住宅ローン。 

先回は 固定金利 VS 変動金利 をご紹介しました。
今日は 住宅ローン どちらが我が家にぴったり? 民間ローン VS フラット35 です。

徹底比較民間VSフラット35


























変動金利が空前の低金利なため、フラット35の金利が高い! と感じること
ありませんか?

でも、 昨今の自民の動きを見ていると、物価上昇率2%なんて言っているし、
ひょっとすると金利が上がることも十分考えられますね

一応 急激な金利上昇でも 家計に大きな負担がかからないように、金利上昇の場合 
現行の金利の1.25倍までしか上がらないことになっています。

ところが・・・ ここに落とし穴が
実際の金利と制限された金利差は、返済額に乗っていくのです。

つまり、毎月返しているローン残高は 金利上昇のために減って行かずに 金利上昇分は上積みされ
ローン完済時に全額返済・・・ということになるかも・・・なのです。

たとえば・・・

わかりやすくシンプルな数字で例をあげれば
現行 1% で、100,000円返済中だとします。
金利上昇で 2%にしてしまったとすると 返済額は102,000円になりますね。

But・・・

原則返済額は5年間固定なので、2,000円×12カ月×5年=120,000円は返済できていないことになるんです。
これを未払い利息といいます。 未払い利息にさらに利息がかかることはないですが、払い終えない限り順送りで最後まで残るので注意が必要です。
変動金利を選んだ場合、こうした事態が生ずることもありうる って どこかで覚えておいてくださいね。



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マイホームすごろく7 固定金利VS変動金利

こんにちは♪  今日はいよいよ成人式♪ 
新成人の皆さん おめでとうございます。 
厳しい時代ですが、希望をもって、ぜひ 素敵な人生を奏でてくださいね。

ところで、大増税を前に かけこみで住宅購入を考えていらっしゃる皆さん 
住宅購入と言えば、住宅ローン ですよね。

キャッシュでマイホームを買える恵まれた人は別として、大方の人は住宅ローンを利用されると思いますが・・・

いくら住宅ローンで融資を受けるか? という問題と切り離しては考えられない「金利」・・・
はたして固定金利がいいのか 変動金利がいいのか  悩むところですよね。

最終的には個人の判断・・・ということになりますが・・・

変動金利 固定金利 それぞれのメリット デメリットをご紹介しましょう。

変動金利VS固定金利web















今は空前の低金利。 当然金利が低い=ローン返済額が少ない⇒たくさん借りられる
変動金利<固定金利  だから変動金利を利用しよう

と考えがちですが、 たくさん借りられる という発想は持たない方がベターです。

なぜなら、変動金利は その名の通り 金利が変動するからです・・・
今より金利が下がれば 万々歳ですが、もし上がったら 金利分返済額がアップしてしまうんです。

実際の融資金利 ≠ 審査金利(約4%の金利で計算)


なので、マイホーム購入プランではOKでも 審査にはパスしない 
というケースも・・・

ギリギリローンを借りて、ギリギリな返済を続けていると、いつか破綻してしまうかも・・・
余裕を持った資金計画 やっぱり必要ですね



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マイホームすごろく6  毎月返済額からいくらの物件が買えるかチェック♪

こんにちは。

モデルルームに行って、夢が膨らみ 物件を落ち着いて検討することになったCさんご一家。
マイホームすごろくの1コマ目 資金計画を具体的に詰めていきましょう。

この部分をあいまいにしてしまうと、後で家計のキャッシュフローが悪化することがあるので注意が必要です

なぜなら・・・

ちょうど40代 50代で住宅ローンを返済している時期というのは、えてして子供の教育費がMAXレベルになる時期(つまり大学 専門学校進学・留学など)とかぶってしまうから・・・

さらに 親世代もシニア世代に入り、けがや病気 介護という問題が出てくる場合もあるからです。

一生に1度の大きなお買いもの。
でも せっかく買ったお家のために、家族が希望の進学先を選べなかったり 
切り詰めた生活をせざるをえなくなるのは(目的があって節約 というのとは違います)本末転倒になってしまいますよね。

出費が重なる時期もムリなく返済できるように資金計画を立てることは家族の幸せのためにとっても大切です

そこで・・・
シミュレーションをしてみましょう
毎月の返済可能額から試算していくらの物件が買えるのかを見ていきます。

【Cさんファミリーの 家計DATA 前提条件】

年収        600万円
自己資金     500万円
諸費用       購入代金の7%として計算
返済期間     35年
返済方法     元利均等返済
利率        3% (銀行審査金利=4%)
返済可能額   10万円/月


購入可能物件価格試算表 表web









Cさんファミリーは 年収600万円です。 毎月今の賃貸料+駐車場代=10万円返済可能だとします。


①の借入可能額を見てください。 


審査金利使用の場合 10万円÷4,428円×100万円≒2250万
適用金利使用の場合 10万円÷3,849円×100万円≒2570万





赤の数値は返済額早見表というデータの数値です。一定利率で100万円借り入れにつきいくら返済するのかを計算してあります。


①の借入可能額に自己資金②をOnします。 

③の購入見込み資金合計×1.07=購入可能物件価格になります。


諸費用は物件の7%という前提なので、資金の中の諸費用分は引いておかないと

資金が不足してしまいますから こういう式になります。


ワンポイントアドバイス

表では3%と4% 2つの金利で計算していますね。 

ローン審査(住宅ローンの融資を受けられるかどうかの審査)では、金利4%で無理が無いかチェックするのです。金利が上がった場合 収入が減少した場合、生活費が増えた場合でも支払い能力にゆとりがあるかどうかチェックするために、高めの金利で設定します。


物件を見に行った時に提示された金利(例 変動金利 1%など)≠審査金利


なので気をつけましょう


物件を見に行った時は、2880万の物件なら購入OK と思っていたら、ローン審査では2570万の物件まで・・・

というのが上の表なのです。


住宅購入の際には、目に見えない費用というのも発生します。

ゆとりを持った資金計画 大事ですね


次のコマでは 返済負担率から購入可能物件を試算してみましょう





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